展期近1年，碧桂园（02007.HK）2023年年报终于发布。

2025年1月14日晚间，碧桂园公布2023全年及2024上半年财务讲演，公司2023年已毕总收入约4010亿元（东说念主民币，下同），税前耗损约1673亿元；2024上半年已毕总收入约1021亿元，税前耗损约108亿元。为止2024年6月30日，碧桂园净财富仍保抓为正，约为741亿元。碧桂园股票也将于近日复原交游。

2023年计提逾千亿减值

2023年，导致碧桂园多半耗损的最主要原因来自于往时计提的大额的存货减值准备。

财报表示，2021年以来，房地产市集冉冉投入下行周期，销售量价抓续下滑，相关财富价值严重缩水。为客不雅响应市集变动对公司财富价值的影响，公司对在建物业及抓作销售的已落成物业进行计提减值约为823.54亿元。

另外，受宏不雅经济环境、行业环境及敌手方负面财务景象等多重不利身分重复影响，部分应收款项存在无法回收的风险，公司计提金融财富及财务担保减值损失净额约372.43亿元；上述两项总共占税前耗损总数的71.5%。

除此以外，2023年受市集下行影响，碧桂园部分方法谋略毛利出现了较大幅度的下降；房地产下行周期亦导致行业信用大幅收紧，企业信用融资范围被迫大幅压降。为了回收现款保险交房任务，以及保证2023年8月之前到期信用债券的兑付，碧桂园对部分方法和千里淀财富作念了较大的折价解决安排。据统计，2023年公司共托福超60万套房屋。2023年1—8月，集团偿还境表里公开市集债本金约185.4亿元。

2023年度，碧桂园连同其和解企业及联营公司共已毕包摄公司推动职权的条约销售金额约1743亿元，包摄公司推动职权的条约销售面积约2170万平方米。

据接近碧桂园的东说念主士向证券时报记者暗意，碧桂园2023年财报计提绝顶大额的存货减值准备，是基于管帐的严慎性原则所作的一种端庄处理，有助于企业准确响应存货简直切市集价值，能为投资者提供更可靠的财务信息，响应存货价值简直切情况。房地产行业受市集价钱波动影响，财富价钱不时缩水，计提大额的存货减值理所应当，也响应了公司一贯端庄的财务不竭想路。

另外，碧桂园2024年半年报存货减值计提已大幅减少为27亿元。上述东说念主士判断，碧桂园已将存货减值大部分出清，除非改日市集价钱还有大幅下落。同期，由于存货的公允价值追随市集情况动态波动，跟着外部环境的冉冉回暖，该部分减值改日可能转回。“永恒来看，碧桂园当下的资债压力有望冉冉减缓，如释重任。”

2024年上半年耗损收窄

与2023年的多半耗损比拟，碧桂园2024年上半年已毕较大减亏。

财报表示，鉴于2023年已较充分的计提存货减值准备，以致碧桂园2024年上半年需计提的存货减值大幅减少，以致本期结算毛利同比有所回升。为止2024年6月30日，碧桂园连同其和解企业及联营公司共已毕包摄公司推动职权的条约销售金额约260亿元，包摄公司推动职权的条约销售面积约265万平方米。

另外，为确保有限资源优先保交房，碧桂园通过归零预算全面限度非刚性用度开销，效力显赫。2024年上半年，公司销管用度同比大幅下降51%；其中行政用度同比裁减25%，销售用度同比下降63%。

据悉，碧桂园已大幅压降非中枢非必要的谋略开销，精简组织架构，高管带头降薪，并取消多项福利待遇。全集团行政用度开销均按归零原则，非必要不开销，刚性开销通过整书籍约等面容尽量缩减。

“比拟较2023年市集的急速下行，2024年的市集更多呈现出一种‘跌无可跌’的状态，公司的大部分风险齐在2023年完成了‘出清’，展望公司2024年全年的耗损也会大幅收窄。另外为止2024年6月30日，碧桂园净财富仍有741亿元，好于市集预期，传递出对于公司财务景象的积极信号。”上述接近碧桂园的东说念主士暗意。

不外，鉴于刻下仍处于保交房和接济财富欠债表的过渡阶段，碧桂园对于复原盈利的技巧暂无法预估。公司将基于现存资源，争取早日完成保交房任务，尽快复原方法平时谋略，同期积极主动与各利益相关方疏通制定新的债务不竭缱绻，更好地匹配刻下的市集周期以及公司资金情况，冉冉已毕永恒及可抓续的成本结构，探索房地产发展新模式，冉冉扭亏为盈。

债务重组获取阶段性发达

就在本次财报公布前，碧桂园已于1月9日透露清偿务重组的阶段性发达情况。

据公告，碧桂园已与由七家闻明银行组成的和解委员会达成共鸣，此提案组成进一步谈判和具体文献的框架，璀璨着碧桂园在落实重组方面的迫切里程碑。该重组提案倘若落实，将使碧桂园已毕大幅去杠杆化，方针是减少债务最多116亿好意思元，还包括将到期技巧延迟至最多11.5年以及裁减融资成本，方针是将加权平均假贷成本从重组前的每年约6%裁减至重组后的每年约2%。

该和解委员会由共同抓有或限度碧桂园三笔银团贷款（未偿还本金总数为36亿好意思元）未偿还本金额约48%的贷款东说念主组成。和解委员会解救碧桂园抓续努力落实重组，并痛快与公司合作，确保公司赓续业务，将搅扰降到最低。碧桂园觉得，该重组提案为公司其他境外债务重组提供了框架。

此外，碧桂园及照应人一直积极与其他境外债权东说念主偏执各自的照应人就重组提案进行建设性对话。包括与合共抓有或限度本集团刊行的好意思元优先单子及港元可换股单子（未偿还本金总数为103亿好意思元）未偿还本金额约30%的多少抓有东说念主合作。

行为碧桂园控股推动的杨惠妍眷属，也正在考虑将碧桂园未偿还本金总数11亿好意思元的现存推动贷款出动为公司或附属公司股份，具体条件有待协定。自碧桂园成就于今，杨惠妍眷属已通过借债、增抓股票、购买债券、以股代息等多种面容累计解救集团总数约416亿港元，且未减抓股票。在416亿港元的流动性解救外，杨惠妍眷属还以自抓的其他财富，为碧桂园在银行间市集交游商协会刊行的15亿中期单子提供了担保。

碧桂园暗意，通过债务重组，公司将领有更具可抓续性的成本结构，大约专注于托福住房、赓续业务运营、保抓财富价值及落实公司觉得最有后劲为整个利益相关者提供价值最大化的业务及财富出售计策。

华泰证券筹商觉得，脱险房企债务压力削弱，一方面成心于房企自己基本面改善，另一方面则有助于脱险房企有更多资源用于保交楼，裁减连年行业层面的“期房”信任问题，改善新址销售预期。

在手家底：逾3000个征战方法可供出售

碧桂园改日的业务发展不异亦然市集护理的话题。

据公告，在地皮储备及方法方面，为止2023年12月31日，碧桂园总共限度畸形3000个征战方法，可售条约总面积介乎9000万平方米至9200万平方米。方法包括马来西亚、泰国、澳洲、印尼、好意思国、印度、中国香港、英国及纽西兰9个国外市集的29个征战方法，及位于中国内地的畸形2900个境内征战方法。此外，公司亦有约130万至140万个车位可供出售。

在境内现款流方面，于2024年至2039年的预测期内，碧桂园可用于境外分派的展望净现款盈余预计介于200亿元至250亿元（东说念主民币）。 该预测基于2024年至2039年公司畸形2900个境内征战方法的累计应占杠杆开脱现款流量总数，以及出售非中枢财富（包括多少城市更新方法、买卖物业、金融投资偏执他境内少数职权金融投资）的所得款项，经扣除同期的境内谋略用度及集团层面的境内债务后由公司预测得出。

境外现款流方面，碧桂园的境外财富包括由境外附属公司抓有的29个国外征战方法及多少少数职权金融投资，包括珠海万达买卖不竭集团有限公司的股权及由全资附属公司CGVC Company Limited实益抓有的11项少数职权股权投资。

为止2024年8月，碧桂园预计在2024年至2040年技巧，29个国外征战方法产生的累计应占杠杆开脱现款流量总数展望介于26亿好意思元至30亿好意思元。该预计已计入现存方法层面现款、地皮成本、建筑成本、市集实验及谋略用度、偿债、税项及境外集团层面谋略用度。

碧桂园还暗意，公司正在出售境外少数职权金融投资，并已就此获取首要发达。为止1月9日，约1.4亿好意思元的出售收益已存入（或缱绻存入）用于重组提案的指定账户。在2025年1月至2033年的预测技巧内，公司预期透过出售该等少数职权金融投资筹集约6亿好意思元至8亿好意思元的净出售收益。公司力图在重组提案完成后，使用该等出售收益为重组提案提供资金及解救新债务器具下的偿债株连。

事实上，自2022年以来，碧桂园已累计解决难销类财富及周转千里淀资金回笼超600亿元。举例，2023年8月，碧桂园出售了其所抓广州亚运城联营方法公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元；2024年12月，碧桂园转让抓有的长鑫科技1.56%股权，总代价20亿元，拟将出售事项所得款项用作一般营运资金，当今打算主要用于保交楼等方法建设开支。

对于碧桂园改日的发展缱绻，杨惠妍在主席讲演中暗意，当今公司正以地产征战业务为中枢，努力探索建筑科技和代管代建两项新业务。当今，两项新业务已已毕颓靡市集化运作，在各自界限顺应当下市集变化不时进行自我完善种植，并有望在改日与征战业务酿成协力。